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Devenir propriétaire d’une maison, c’est le projet de bien des jeunes milléniaux. En effet, un sondage réalisé par la CIBC révèle que 86% d’entre eux considèrent l'accession à la propriété comme importante. Parmi eux, 63% croient que c'est logique du point de vue financier et que c'est un bon moyen d'épargner pour la retraite, tandis que 59% pensent que la propriété leur procurera un sentiment de liberté personnelle.  Cette volonté d’accéder à la propriété, devient alors le motivateur numéro un à l’épargne, l’objectif : mettre des sous de côtés pour un « cash » sur une maison.

Mais combien faut-il épargner? Quelle est la mise de fonds la plus avantageuse?  Doit-on y mettre tous ces économies? Attendre d’avoir 20% pour ne pas payer de prime SCHL? Voici quelques pistes pour vous aider à y voir plus clair.

 

Les mythes autour du dernier resserrement des règles de financement hypothécaire 

En novembre 2016, le gouvernement fédéral a annoncé un resserrement des règles pour le financement hypothécaire. Depuis, plusieurs fausses informations sont véhiculés concernant ces nouvelles mesures et certains craignent de devoir accumuler d’importantes sommes pour accéder à la propriété.

 

Rassurez-vous, il ne faut pas absolument 20 % de mise de fonds.

La mise de fonds minimale est toujours de 5%. Ce qui a changé c’est qu’avec moins de 20% de mise de fonds (ce qu’on appelle dans le jargon un prêt assuré) le taux utilisé pour vous qualifier sera celui affiché par la banque du Canada plutôt que le taux effectif consenti par l’institution financière. C’est donc dire que pour obtenir un prêt équivalent, vos revenus devront être supérieurs.

 

5%, 10%, 15% ou 20%?

La mise de fonds idéale c’est quoi? Pour répondre à cette question, il faut tenir compte de plusieurs éléments notamment la prime SCHL, l’épargne disponible et également le coût de renonciation, c’est-à-dire ce que vous devez vous passez pour bénéficier d’autre chose.

Avec moins de 20 % de liquidités, le prêt doit être assuré par la SCHL ou l’un des deux assureurs privés, soit Genworth ou Canada Garanty. La prime est plus élevée si on a moins de liquidités et s’ajoute au montant à financer.

D’un autre côté, en investissant une proportion plus importante de liquidités sur la propriété, on renonce à investir dans un portefeuille de placement qui a le potentielle de nous procurer un rendement supérieur au coût des intérêts payés sur le prêt hypothécaire.

 

Qu’est-ce qui est plus avantageux, alors? Rien de mieux qu’un tableau et des chiffres pour y voir plus clair. On suppose ici que le prix d’achat est de 300 000$ et l’épargne disponible de 60 000$. Selon vous, quel est la meilleure option? 5%, 10%, 15% ou 20%?

 

Le tableau présente le prix d’achat (300 000$) moins la mise de fonds, additionné de la prime SCHL pour obtenir le montant total à financer. Par la suite, le montant disponible au départ (60 000$) moins la mise de fonds choisi est investi durant 25 ans à un rendement annualisé de 5%. Ce portefeuille représente une certaine valeur après 25 ans. Finalement, la différence de mensualités est investie à tous les mois à un rendement annualisé de 5% également. Une fois la maison payée, après 25 ans, quelle option me procure le portefeuille de placement le plus élevé?

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Mise de fonds

5%

10%

15%

20%

15 000$

30 000$

45 000$

60 000$

Prêt

+SCHL

Prêt total

285 000$

+11 400$

296 400$

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270 000$

+8370$

278 370$

255 000$

+7140$

262 140$

240 000$

+ 0$

240 000$ 

Mensualités
(calculé avec un taux à 2,70%)

1359,75$

1277,04$

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1202,58$

1101,01$

Après 25 ans,
valeur du placement
(épargne disponible = 60 000$
moins la mise de fond investi
avec un rendement annualisé de 5%)Cupsole Timberland Dernière Mode 2 6in 0 Nb De La Vent Black Tlcu5F1JK3

45 000$
dans 25 ans =
152 385,97$

30 000$
dans 25 ans =
101 590,65$

15 000$
dans 25 ans =escarpins Argent茅es Escarpins Prix escarpins Petit Femme Femmes UVGqSpzM
50 795,32$

0$

Investir la différence de mensualités
p/r au 5% de mise de fond
durant 25 ans.

(rendement annualisé de 5%)

N/A

82,71$/mois =

escarpins Argent茅es Escarpins Prix escarpins Petit Femme Femmes UVGqSpzM

48 643,48$

157,17$/mois =

92 434,96$

258,74$/mois =

152 170,40$

Total des placements
après 25 ans

152 385,97$

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150 234,13$

143 230,28$

152 170,40$

 

Cet exemple, nous permet de constater que le choix de mise de fonds permettra d’augmenter la valeur nette dans des proportions différentes une fois que le prêt hypothécaire sera acquitté. Selon l’option choisi, vous pourriez vous retrouvez avec un portefeuille de placement plus ou moins important au bout de 25 ans.

 

Le fait de payer une prime SCHL n’est pas une mauvaise idée en soit si en contre-parti elle nous permet d’investir immédiatement un montant important et de bénéficier de l’intérêt composé (l’intérêt sur l’intérêt) et de plusieurs années pour en profiter. Ce qui fait de l’option « mise de fonds à 5% » grande gagnante.

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À l’opposé, économiser dès le départ  en se soustrayant de la prime SCHL avec une mise de fonds de 20% et pouvoir épargner davantage à tous les mois en raison de mensualités hypothécaire inférieures est également une solution avantageuse.

 

En conclusion, lorsque vient le temps d’envisager  l’achat d’une maison, rien de mieux qu’une bonne planification! Comme chaque situation est unique, il est important de prendre le temps d’analyse la vôtre avant de conclure sur la meilleure option mise de fonds. Rappelez-vous que chaque décision financière à un impact immédiat mais, également sur le long terme d’où la pertinence d’utiliser des projections pour obtenir une analyse complète et toutes l’information requises pour prendre des décisions éclairées.

 


Annabelle Dumais
Avis aux lecteurs : L’exemple présenté ici n’est qu’à titre indicatif et ne sert que d’hypothèse. Cette planification se fait en collaboration avec notre partenaire Planiprêt, courtier hypothécaire.

 

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Invité
vendredi 17 mai 2019
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